Hoja informativa de zonificación n.º 1 (Zoning Tip Sheet #1), Determinación de un retranqueo primario sensible al bloque conforme al Código de Zonificación de Denver, es una guía de dos páginas de Denver Development Services que explica cómo calcular el retranqueo mínimo de una vivienda nueva o ampliada desde su línea del lote de zona de la calle primaria (Primary Street Zone Lot Line). Es una de las hojas informativas de zonificación que acompañan una solicitud de permiso de Denver para una vivienda nueva o una ampliación. La hoja es una guía con ilustraciones, no una solicitud. En FillingPDF puede rellenar el PDF en línea y descargarlo o imprimirlo; el original está publicado por la Ciudad y el Condado de Denver.
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¿Qué es el Zoning Tip Sheet #1?
Hoja informativa de zonificación n.º 1 (Zoning Tip Sheet #1) es una guía publicada por Denver Development Services que explica cómo aplicar el Código de Zonificación de Denver a una propiedad para determinar su retranqueo primario sensible al bloque, es decir, la distancia mínima desde la línea del lote de zona de la calle primaria (Primary Street Zone Lot Line).
El retranqueo es una norma contextual. Junto con las reglas del distrito de zonificación sobre la altura y el volumen máximos de las edificaciones, responde a las condiciones existentes y ayuda a conservar el carácter del vecindario a lo largo del mismo lado de una calle primaria. Se establece según las fachadas orientadas a la calle de las viviendas vecinas en al menos 2 lotes de zona cercanos, llamados «lotes de referencia»: una estructura principal nueva o ampliada no puede estar más cerca de la línea del lote de zona de la calle primaria que la fachada orientada a la calle más cercana de una estructura principal en esos 2 lotes de referencia.
Los retranqueos sensibles al bloque suelen aplicarse a todas las construcciones residenciales nuevas en un distrito de zonificación residencial, por ejemplo, en los distritos -SU, -TU, -TH y -RH. La hoja informativa consta de tres pasos: determinar si se aplica un retranqueo sensible al bloque, identificar los lotes de referencia y determinar el retranqueo mínimo, incluidas dos condiciones especiales que pueden cambiar los lotes de referencia. Se consulta junto con la Sección 13.1.5.3 del Código de Zonificación de Denver (DZC), disponible en www.denvergov.org/zoning. No concede aprobación; explica la regla.
¿Quién tiene que presentar el Zoning Tip Sheet #1?
Toda persona que esté planificando una estructura principal (vivienda) nueva o ampliada en una propiedad de un distrito de zonificación residencial de Denver debe leer esta hoja informativa. Los retranqueos sensibles al bloque suelen aplicarse a todas las construcciones residenciales nuevas en distritos de zonificación residencial, como -SU, -TU, -TH y -RH. Que realmente se exija un retranqueo depende de las normas de forma de construcción de su distrito de zonificación; por ejemplo, la forma de construcción Urban House en una zona U-SU-C.
Condiciones y exclusiones indicadas en la hoja informativa:
- Es posible que no se aplique un retranqueo sensible al bloque si hay menos de 3 lotes con estructuras residenciales en el mismo lado de la cuadra que su propiedad. Las reglas están en la Sección 13.1.5.3.B del DZC.
- Las propiedades en esquina tienen su propia regla para elegir los lotes de referencia: los dos lotes de zona colindantes más cercanos.
- Los solicitantes pueden pedir un ajuste administrativo cuando la mayoría de los lotes de referencia tienen estructuras con un retranqueo inferior o superior al mínimo exigido por la forma de construcción o el distrito de zonificación, cuando no se pueden identificar dos lotes de zona de referencia o cuando se debe considerar todo el frente de la cuadra (Sección 13.1.5.3.C del DZC).
La página de la Ciudad sobre permisos para viviendas nuevas y ampliaciones indica que una vivienda nueva o una ampliación puede ser construida por el propietario o por un contratista con licencia.
Cuándo presentar el Zoning Tip Sheet #1
Use esta hoja informativa cuando esté planificando dónde puede ubicarse una vivienda nueva o ampliada en su lote y necesite saber cuál es el retranqueo sensible al bloque que se aplica. La hoja no establece una fecha límite ni tiene una fecha propia de presentación.
La página de Denver sobre permisos para viviendas nuevas y ampliaciones le pide que revise su información antes de presentar la solicitud e indica que todas las viviendas nuevas y ampliaciones necesitan permisos de zonificación, construcción y uso del alcantarillado y drenaje (SUDP). Los proyectos que carguen toda la información requerida para estos tres tipos de permiso con su solicitud inicial en línea pueden recibir una revisión simultánea.
Dos condiciones especiales de la hoja informativa pueden cambiar el resultado. Cuando solo uno de los lotes de referencia tiene un retranqueo inferior a 20 pies, o solo uno tiene un retranqueo igual o superior al 50% de la profundidad de su lote de zona, el análisis pasa a los dos lotes siguientes más cercanos y, en algunos casos, el Administrador de Zonificación establece el retranqueo.
Cómo rellenar el Zoning Tip Sheet #1
Confirme su distrito de zonificación y forma de construcción
Cuando conozca la zonificación de la propiedad en cuestión, consulte las normas de forma de construcción aplicables para saber si se exige un retranqueo sensible al bloque (Paso #1.A).
Compruebe si se puede aplicar el retranqueo
Si se exige un retranqueo, revise la Sección 13.1.5.3.B del DZC. Es posible que no se aplique si hay menos de 3 lotes con estructuras residenciales en el mismo lado de la cuadra (Paso #1.B).
Identifique los lotes de referencia de un lote interior
Busque los dos lotes de zona más cercanos que tengan una estructura residencial principal y den a la misma línea del lote de zona de la calle primaria que su propiedad (Paso #2.A).
Identifique los lotes de referencia de un lote en esquina
Para una propiedad en esquina, use los dos lotes de zona colindantes más cercanos que tengan una estructura residencial principal y den a la misma línea del lote de zona de la calle primaria (Paso #2.B).
Considere solicitar un ajuste administrativo
Puede solicitarlo si la mayoría de los lotes de referencia tienen un retranqueo inferior o superior al exigido, si no se pueden identificar dos lotes de referencia o si se debe considerar todo el frente de la cuadra. Consulte la Sección 13.1.5.3.C del DZC (Paso #2.C).
Mida el retranqueo de cada lote de referencia
En cada uno de los 2 lotes de referencia, mida desde el punto más cercano de la fachada orientada a la calle de la estructura principal hasta la línea del lote de zona de la calle primaria, sin incluir los porches delanteros sin cerramiento (Paso #3.A).
Use el menor de los dos retranqueos
Su retranqueo sensible al bloque mínimo es el menor de los retranqueos de los dos lotes de referencia. En el ejemplo de la Figura 2 de la hoja informativa, es de 20 pies (Paso #3.B).
Evalúe la condición de menos de 20 pies
Si solo uno de los lotes de referencia está a menos de 20 pies de la línea, examine los dos lotes siguientes más cercanos y su propiedad si tiene una estructura. Se descarta el valor atípico; si la mayoría está a menos de 20 pies, se establecen los lotes de referencia, y si no hay mayoría, decide el Administrador de Zonificación (Paso #3.C.1).
Evalúe la condición del 50% de la profundidad del lote
Si solo uno de los lotes de referencia tiene un retranqueo igual o superior al 50% de la profundidad de su lote de zona, revise los dos lotes siguientes más cercanos. Si ninguno de ellos cumple esa condición, se convierten en los lotes de referencia; si al menos uno más sí la cumple, el Administrador de Zonificación establece el retranqueo (Paso #3.C.2).
Revise y descargue el PDF
Compare su resultado con la Sección 13.1.5.3 del DZC; luego descargue o imprima el PDF desde FillingPDF y guárdelo con las notas de su proyecto.
Cómo presentar el Zoning Tip Sheet #1
La hoja informativa no se presenta ante ninguna entidad. El retranqueo que calcule se usa en una solicitud de permiso, que Denver tramita mediante su sistema electrónico de permisos (e-permits).
- En línea (e-permits): los usuarios nuevos crean una cuenta en línea. Después de iniciar sesión, vaya a «Apply for a Permit» en «Development Services». Para los permisos de zonificación, construcción y SUDP, seleccione «building log» y, luego, elija Project Classification Single Family/Duplex Residential y Project Scope New Home o Addition.
- Preguntas para la agencia: la hoja informativa proporciona los datos de Development Services: 201 W. Colfax Ave., Dept 205, Denver, CO 80202, y www.denvergov.org/developmentservices.
La hoja informativa no indica un canal separado para solicitar un ajuste administrativo; remite a la Sección 13.1.5.3.C del DZC. FillingPDF le permite rellenar y descargar el PDF; toda solicitud de permiso se tramita por los canales de la Ciudad indicados arriba.
Errores comunes que debes evitar
- Suponer que se aplica un retranqueo sensible al bloque sin comprobar primero las normas de forma de construcción de su distrito de zonificación (por ejemplo, la forma Urban House en una zona U-SU-C).
- Aplicar el retranqueo cuando hay menos de 3 lotes con estructuras residenciales en el mismo lado de la cuadra; la Sección 13.1.5.3.B del DZC indica que es posible que no se aplique.
- Elegir lotes de referencia que no tengan una estructura residencial principal o que no den a la misma línea del lote de zona de la calle primaria que la propiedad en cuestión.
- Medir hasta un porche delantero sin cerramiento; la hoja informativa mide las fachadas orientadas a la calle de las estructuras principales y excluye los porches delanteros sin cerramiento.
- Usar el mayor de los dos retranqueos de referencia; el retranqueo sensible al bloque mínimo es el menor de los dos.
- Omitir las condiciones especiales cuando solo uno de los lotes de referencia tiene un retranqueo inferior a 20 pies o se encuentra a un 50% o más de la profundidad de su lote de zona.
- Contar la propiedad en cuestión como lote de referencia cuando no tiene una estructura existente; solo se incluye si tiene una.
- Tratar la hoja informativa como reemplazo del Código de Zonificación de Denver; debe consultarse junto con las disposiciones del DZC que cita.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un retranqueo sensible al bloque en Denver?
Es un retranqueo mínimo de la edificación desde la línea del lote de zona de la calle primaria, establecido según las fachadas orientadas a la calle de las viviendas vecinas en al menos 2 lotes de referencia. Mantiene las viviendas nuevas o ampliadas en consonancia con el carácter existente o planificado del mismo lado de la calle.
¿Cómo encuentro mi retranqueo primario sensible al bloque?
Confirme que se aplique a su distrito de zonificación y lote, identifique los 2 lotes de referencia, mida desde la fachada orientada a la calle de cada estructura principal hasta la línea del lote de zona de la calle primaria (excluidos los porches delanteros sin cerramiento) y use la distancia menor. Los Pasos 1 a 3 de la hoja informativa explican el proceso.
¿Cuáles son los lotes de referencia para una propiedad en esquina?
Para una propiedad en esquina, los lotes de referencia son los dos lotes de zona colindantes más cercanos que tienen una estructura residencial principal y dan a la misma línea del lote de zona de la calle primaria que la propiedad en esquina en cuestión. Para los lotes interiores se usan los dos lotes de zona más cercanos que cumplen las mismas dos condiciones.
¿Qué ocurre si solo un lote de referencia está a menos de 20 pies de la calle?
La hoja informativa examina entonces los dos lotes siguientes más cercanos y su propiedad si tiene una estructura. Si ninguno de ellos está a menos de 20 pies, se elimina el valor atípico. Si la mayoría está a menos de 20 pies, los dos lotes siguientes más cercanos se convierten en los lotes de referencia. Si no hay mayoría, decide el Administrador de Zonificación.
¿Puedo solicitar un ajuste del retranqueo sensible al bloque?
Sí. La hoja informativa indica que los solicitantes pueden pedir un ajuste administrativo cuando la mayoría de los lotes de referencia tienen un retranqueo inferior o superior al exigido, cuando no se pueden identificar dos lotes de referencia o cuando se debe considerar todo el frente de la cuadra. Consulte la Sección 13.1.5.3.C del DZC.
¿Necesito un permiso de Denver para una vivienda nueva o una ampliación?
Sí. Denver indica que todas las viviendas nuevas y ampliaciones necesitan permisos de zonificación, construcción y uso del alcantarillado y drenaje. La solicitud se presenta mediante el sistema e-permits de la Ciudad; seleccione «building log» y la clasificación Single Family/Duplex Residential.
¿Siempre se aplica un retranqueo sensible al bloque?
No. Primero consulte las normas de forma de construcción de su distrito de zonificación. Incluso cuando se exige un retranqueo, la Sección 13.1.5.3.B del DZC indica que es posible que no se aplique si hay menos de 3 lotes con estructuras residenciales en el mismo lado de la cuadra que su propiedad.
¿Puedo rellenar en línea la hoja Zoning Tip Sheet #1 en FillingPDF?
Puede rellenar el PDF en línea en FillingPDF y descargarlo o imprimirlo. La hoja informativa es una guía, no una solicitud. FillingPDF es independiente de la Ciudad y el Condado de Denver y no presenta solicitudes de permisos; las solicitudes de permisos de Denver se tramitan mediante el sistema e-permits de la Ciudad.
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