La Solicitud de apelación (Appeal Application) es el formulario que utiliza la División de Planificación y Zonificación de la Ciudad de Cape Coral para recibir una apelación conforme al Código de Desarrollo del Suelo (LDC), Artículo 3, Sección 3.1.14. Es uno de los documentos de permisos y aprobaciones de Cape Coral que la División de Planificación publica como PDF e incluye datos de la propiedad, información del propietario y del solicitante, firmas notarizadas, una autorización opcional para un representante y un formulario de reconocimiento. En esta página puede rellenar el formulario en línea en FillingPDF y descargar o imprimir el PDF completado; el original y otras solicitudes de la ciudad los publica la Ciudad de Cape Coral.
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¿Qué es el Solicitud de apelación (Appeal Application)?
La Solicitud de apelación (Appeal Application) es el formulario de la Ciudad de Cape Coral que completa un propietario o solicitante para presentar una apelación ante la ciudad, siguiendo el proceso de apelación del Artículo 3, Sección 3.1.14 del LDC. La emite la División de Planificación, que el formulario sitúa bajo el Departamento de Desarrollo Comunitario.
El PDF tiene siete páginas. La página 1 enumera los requisitos de la solicitud y las notas sobre las tarifas. La página 2 recopila la información de la propiedad (nombre del proyecto, dirección, número STRAP, unidad, bloque, lote, libro y página del plano, uso futuro del suelo y zonificación actual), así como los datos del propietario, el solicitante y el representante autorizado. La página 3 contiene la certificación del propietario, con un espacio para la firma que debe notarizarse. La página 4 es la Authorization to Represent Property Owner(s) (Autorización para representar al propietario o los propietarios), la página 5 es el Acknowledgement Form (Formulario de reconocimiento) y las páginas 6 y 7 reproducen las normas de apelación de la Sección 3.1.14.
Esas normas describen varias vías: revisión por parte del Director de Servicios de Desarrollo o del Director de Obras Públicas, apelaciones administrativas ante el Magistrado Especial de la Ciudad, apelaciones de decisiones del Examinador de Audiencias sobre asuntos cuasijudiciales y, para decisiones cuasijudiciales del Concejo Municipal, una petición ante el Tribunal de Circuito para obtener un auto de certiorari. Una recomendación de un empleado o del director de un departamento no es una decisión y no se puede apelar.
Se aplica una tarifa de solicitud y el solicitante también paga los costos de publicidad requeridos. Las apelaciones de adaptaciones razonables no requieren tarifas de solicitud ni de publicidad (ORD 2-17). El importe está impreso en la página 1 del formulario.
¿Quién tiene que presentar el Solicitud de apelación (Appeal Application)?
Los propietarios y solicitantes que quieran apelar una decisión de la Ciudad de Cape Coral conforme al Artículo 3, Sección 3.1.14 del LDC utilizan esta solicitud. Las normas impresas en el formulario describen quién puede apelar en cada nivel:
- Los solicitantes de permisos y aprobaciones administrativas pueden solicitar una revisión formal de las decisiones del personal de Servicios de Desarrollo u Obras Públicas ante el director del departamento correspondiente.
- Un solicitante que quiera apelar una decisión de un director de departamento basada en el Código de Desarrollo del Suelo presenta una Notificación de Apelación por escrito ante el Departamento de Servicios de Desarrollo.
- Cualquier parte perjudicada por una decisión del Examinador de Audiencias sobre un asunto cuasijudicial puede apelar ante el Magistrado Especial de la Ciudad.
Las decisiones del Concejo Municipal sobre asuntos cuasijudiciales se revisan mediante una petición ante el Tribunal de Circuito para obtener un auto de certiorari, una vía distinta de la descrita anteriormente. Una recomendación de un empleado o del director de un departamento no se puede apelar.
El formulario debe estar firmado por el propietario o los propietarios. Si la propiedad está a nombre de una sociedad u organización similar (por ejemplo, una LLC o un fideicomiso), el propietario firma en esa calidad corporativa. Un representante autorizado necesita el formulario de Autorización para representar al propietario o los propietarios, excepto si es un abogado; en ese caso, puede firmar la solicitud y el Formulario de reconocimiento sin dicho formulario.
Cuándo presentar el Solicitud de apelación (Appeal Application)
Presente la solicitud dentro del plazo correspondiente al tipo de apelación, contado a partir de la fecha de la decisión. Las normas impresas en el formulario establecen estos períodos:
- Solicitud de revisión por parte del Director de Servicios de Desarrollo o del Director de Obras Públicas: dentro de los 30 días calendario siguientes a la decisión administrativa. El director considera una solicitud completa dentro de los diez días hábiles posteriores a su presentación.
- Apelación administrativa de la decisión de un director de departamento: una Notificación de Apelación por escrito dentro de los diez días hábiles siguientes a la decisión, presentada ante el Departamento de Servicios de Desarrollo.
- Apelación de una decisión del Examinador de Audiencias sobre un asunto cuasijudicial: dentro de los 30 días calendario, mediante una Notificación de Apelación por escrito presentada ante el Secretario Municipal.
Todos los documentos deben entregarse al momento de presentar la solicitud. Las fechas de las audiencias se confirman cuando recibe la Notificación de Audiencia Pública, y los costos de publicidad se facturan y deben pagarse antes de la audiencia. Una apelación suspende todos los procedimientos sobre el asunto apelado hasta que se tome una decisión definitiva.
Documentos que necesitas
- Carta de intención que indique la solicitud concreta y el motivo por el que se presenta; el formulario la enumera como requisito 1 de la solicitud.
- Formulario de Autorización para representar al propietario o los propietarios, notarizado, cuando un representante autorizado actúe en nombre del propietario; no se requiere si el representante es abogado.
- Levantamiento topográfico certificado realizado en los últimos seis (6) meses, solo si la ciudad lo requiere; el formulario indica que PODRÍA requerirse.
- Lista mecanografiada de todos los propietarios afectados, en formato de etiquetas (nombre, dirección, ciudad y código postal), solo si la propiedad en cuestión se encuentra a menos de 500 pies de cualquier propiedad del condado.
Cómo rellenar el Solicitud de apelación (Appeal Application)
Reúna los requisitos de la solicitud
La página 1 enumera la carta de intención, la solicitud mecanografiada y notarizada, el levantamiento topográfico certificado (si se requiere) y la lista de propietarios de propiedades a menos de 500 pies de propiedades del condado. Revise estos requisitos antes de empezar.
Ingrese la información de la propiedad
Complete Project Name, Location/Address, Strap Number, Unit, Block, Lot(s), Plat Book, Page, Future Land Use y Current Zoning.
Ingrese los datos del propietario
En Property Owner(s) Information, indique el nombre, teléfono, correo electrónico, dirección, ciudad, estado y código postal de cada propietario. Hay dos secciones para propietarios.
Agregue los datos del solicitante y del representante
Complete la sección Applicant Information solo si el solicitante es distinto del propietario. Complete Authorized Representative Information solo si corresponde.
Complete la certificación del propietario
Ingrese el nombre de la sociedad o empresa, si corresponde, y el nombre de cada propietario (escriba a máquina o en letra de imprenta) y del solicitante. Las firmas deben notarizarse, así que espere para firmar hasta estar ante un notario.
Prepare la sección del notario
El notario completa el estado, el condado, la fecha, el nombre de la persona que firmó, la identificación utilizada, la fecha de vencimiento, el número de comisión, la firma, el nombre en letra de imprenta y el sello.
Complete la autorización para representar
Si utiliza un representante que no sea abogado, ingrese el nombre de la persona que presenta, el tipo de audiencia pública, la unidad, el bloque, los lotes y la subdivisión o descripción legal; luego, haga que el propietario o los propietarios firmen y que el notario complete la sección.
Complete el Formulario de reconocimiento
Ingrese la fecha, el nombre de la sociedad o empresa y el nombre del propietario; luego, haga que el propietario firme ante un notario. El formulario confirma que el propietario reconoce las declaraciones sobre la audiencia, las tarifas y la inspección del sitio.
Revise, descargue y prepare el paquete
Compruebe que todos los campos correspondientes estén completos y sean legibles; luego, descargue o imprima el PDF completado desde FillingPDF. Adjunte la carta de intención y cualquier levantamiento topográfico o lista de propietarios que se requiera, y presente la solicitud según se describe en Cómo presentar.
Cómo presentar el Solicitud de apelación (Appeal Application)
La División de Planificación recomienda que los solicitantes presenten sus solicitudes a través del portal en línea CSS; el encabezado del formulario también incluye el teléfono, el fax y el apartado postal de la división.
- En línea: la página de la División de Planificación de la Ciudad de Cape Coral recomienda a los solicitantes utilizar el portal en línea CSS.
- Consultas o ayuda: escriba a [email protected] o llame al (239) 574-0776. El encabezado del formulario también incluye el fax (239) 574-0591 y el apartado postal P.O. Box 150027, Cape Coral, FL 33915-0027.
- Notificaciones de apelación: las normas del formulario indican que una Notificación de Apelación de una decisión de un director de departamento se presenta ante el Departamento de Servicios de Desarrollo y que una relacionada con una decisión del Examinador de Audiencias se presenta ante el Secretario Municipal.
Una vez recibida, la solicitud se revisa para comprobar que esté completa y se factura. El formulario indica que todas las tarifas se presentan a la Ciudad de Cape Coral junto con la solicitud y que los costos de publicidad se facturan y pagan antes de la audiencia. La ciudad afirma que nunca solicitará pagos mediante transferencia electrónica de fondos, transferencia bancaria ni aplicaciones de pago de terceros como Venmo, Cash App, PayPal o Zelle. Consulte con la División de Planificación los importes actuales de las tarifas. FillingPDF le permite rellenar y descargar el PDF; la presentación se realiza a través de los canales indicados anteriormente.
Errores comunes que debes evitar
- Escribir a mano la parte del solicitante: el formulario exige que se escriba a máquina y toda la solicitud debe ser legible.
- Firmar sin un notario: la firma del propietario debe notarizarse en la página de certificación y en el Formulario de reconocimiento.
- Presentar la solicitud con documentos faltantes: todos los documentos deben entregarse al momento de presentarla.
- Firmar como persona física cuando la propiedad está a nombre de una LLC, un fideicomiso u otra entidad similar: el propietario debe firmar en su calidad corporativa.
- No incluir la lista mecanografiada de propietarios en formato de etiquetas cuando la propiedad está a menos de 500 pies de cualquier propiedad del condado.
- No cumplir el plazo para presentar la Notificación de Apelación: diez días hábiles para una decisión de un director de departamento y 30 días calendario para una decisión del Examinador de Audiencias.
- Apelar una recomendación de un empleado o del director de un departamento: no es una decisión y no se puede apelar.
- Pagar mediante transferencia bancaria, transferencia electrónica de fondos o una aplicación de pago de terceros, métodos que la ciudad afirma que nunca solicita.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Solicitud de apelación de Cape Coral?
Es el formulario de la División de Planificación de la Ciudad de Cape Coral para solicitar una apelación conforme al Artículo 3, Sección 3.1.14 del LDC. Recopila datos de la propiedad, del propietario, del solicitante y del representante, además de una certificación notarizada, una autorización para representar y un Formulario de reconocimiento.
¿Es necesario notarizar la Solicitud de apelación?
Sí. El formulario indica que la firma del propietario debe notarizarse y que tanto la Autorización para representar al propietario o los propietarios como el Formulario de reconocimiento incluyen una sección para el notario. La parte del solicitante también debe escribirse a máquina.
¿Cuál es el plazo para presentar una apelación en Cape Coral?
Depende de la decisión. Las normas del formulario establecen diez días hábiles para una Notificación de Apelación de una decisión de un director de departamento y 30 días calendario para una decisión del Examinador de Audiencias o para solicitar una revisión del director de las decisiones del personal.
¿Puede un abogado firmar la Solicitud de apelación en mi nombre?
Sí. Si su representante autorizado es abogado, este puede firmar la solicitud y el Formulario de reconocimiento, y no se requiere el formulario de Autorización para representar al propietario. Los demás representantes necesitan ese formulario notarizado.
¿Hay otras tarifas además de la tarifa de solicitud?
Sí. Los costos de publicidad requeridos se facturan y deben pagarse antes de la audiencia pública, y quizá tenga que reembolsar a la ciudad el costo de registrar la Resolución o la Ordenanza definitiva ante el Secretario del Tribunal del Condado de Lee. Las apelaciones de adaptaciones razonables no tienen tarifas de solicitud ni de publicidad.
¿Las tarifas pendientes pueden impedir que se emita un permiso de Cape Coral?
Sí. Una vez aprobada la apelación, las restricciones para emitir permisos de la ciudad permanecen en la propiedad hasta que se pague la tarifa de registro. Impiden que la ciudad emita permisos de construcción, planos del sitio, certificados de uso o certificados de ocupación cubiertos por la Resolución o la Ordenanza.
¿Dónde presento la Solicitud de apelación de Cape Coral?
La División de Planificación recomienda presentarla a través del portal en línea CSS. Para obtener ayuda, escriba a [email protected] o llame al (239) 574-0776. Una vez recibida, la solicitud se revisa para comprobar que esté completa y se factura.
¿Puedo rellenar la Solicitud de apelación en línea en FillingPDF?
Sí. Puede rellenar el PDF en línea en FillingPDF y descargarlo o imprimirlo. FillingPDF es independiente de la Ciudad de Cape Coral y no presenta ni registra la solicitud; usted debe presentarla a través de los canales de la ciudad.
¿Listo para rellenar el Solicitud de apelación (Appeal Application)?
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