La Solicitud de excepción especial (Special Exception Application) es el formulario que utiliza la División de Planificación y Zonificación de la Ciudad de Cape Coral (División de Planificación de la Ciudad, Departamento de Servicios de Desarrollo) para revisar una solicitud de uso sujeto a excepción especial en una propiedad. Es una de las solicitudes de planificación necesarias para obtener un permiso o aprobación de Cape Coral y establece los planes, las firmas notarizadas y los requisitos para la audiencia relacionados con la solicitud. En esta página puede rellenar el formulario en línea en FillingPDF y descargar o imprimir el PDF completado. La Ciudad publica el PDF original y recibe la solicitud a través de sus propios canales, descritos a continuación.
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¿Qué es el Solicitud de excepción especial (Special Exception Application)?
La Solicitud de excepción especial es el formulario de la Ciudad de Cape Coral que el propietario de una propiedad o el solicitante presenta ante la División de Planificación de la Ciudad para solicitar un uso sujeto a excepción especial; es decir, un uso que el Código de Desarrollo de Terrenos permite en un distrito de zonificación solo con la aprobación del Examinador de Audiencias y las condiciones que este imponga.
El formulario tiene siete páginas. Combina una lista de verificación de requisitos, información sobre la propiedad, el propietario, el solicitante y el representante, una página de firma notarizada, una página de Authorization to Represent Property Owner(s) (Autorización para representar al propietario o propietarios), un acuse de recibo notarizado de Documentary Evidence (Pruebas documentales) y el texto de la Sección 3.4.4, Excepciones especiales.
Esa sección explica el propósito: los usos sujetos a excepción especial son esenciales para la salud, la seguridad o el bienestar públicos, o los promueven, pero podrían afectar el carácter de un distrito; por ello, pueden imponerse restricciones sobre la ubicación, el tamaño, la extensión y el funcionamiento. No se pueden conceder variaciones que reduzcan o eliminen los requisitos mínimos para estos usos. Se considera abandonada una excepción especial si el uso se interrumpe durante más de 1 año o si no se obtiene un certificado de cumplimiento de zonificación. Las normas también exigen que el uso sea compatible con el Plan Integral, que el sitio sea adecuado, que haya retiros suficientes y que se mitiguen los efectos adversos sobre las propiedades circundantes.
El formulario indica que la solicitud es para un uso propuesto. Si se trata de una estructura existente, recomienda solicitar una inspección del sitio a la División de Bomberos o a la División de Edificios antes de presentar la solicitud. La Ciudad incluye este formulario entre las solicitudes y documentos de su División de Planificación, que también incluyen solicitudes separadas, como las de división y combinación de lotes y anulación de plano.
¿Quién tiene que presentar el Solicitud de excepción especial (Special Exception Application)?
Los propietarios de propiedades, o los solicitantes que actúan con autorización del propietario, que quieran obtener aprobación para un uso sujeto a excepción especial en una propiedad de la Ciudad de Cape Coral presentan esta solicitud ante la División de Planificación de la Ciudad.
- Propietarios: el formulario incluye a todos los propietarios. Si la propiedad no está a nombre personal del propietario, este firma todos los formularios correspondientes en calidad de representante de una corporación, y la corporación proporciona una copia de sus documentos corporativos.
- Solicitantes que no son propietarios: completen el bloque del solicitante, que el formulario identifica con «If different from owner» (Si es distinto del propietario).
- Representantes autorizados: incluya al representante cuando corresponda. El formulario exige una Autorización para representar firmada por el propietario, excepto cuando el representante es un abogado; en ese caso, el abogado puede firmar la solicitud y el Formulario de acuse de recibo, y no se requiere una Autorización para representar.
El formulario exige que el solicitante o el representante asista a la reunión del Examinador de Audiencias.
No se trata de una solicitud de variación: las normas impresas en el formulario establecen que no se pueden conceder variaciones que reduzcan o eliminen los requisitos mínimos para los usos sujetos a excepción especial.
Cuándo presentar el Solicitud de excepción especial (Special Exception Application)
Presente la solicitud cuando proponga un uso que requiera una excepción especial, antes de que se programe la audiencia. El formulario no establece una fecha límite propia para presentarla, pero sí indica fechas posteriores a la presentación.
- Las fechas de las audiencias se confirman cuando recibe el Aviso de audiencia pública, que indica el día y la hora.
- Los costos de publicidad se facturan y deben pagarse antes de la audiencia.
- Una copia de todas las pruebas documentales, incluidas las que planea presentar en la audiencia pública, debe estar a disposición del órgano decisor o del Examinador de Audiencias y del personal, a más tardar tres días hábiles antes de la audiencia (LDC, Sección 3.1.11F.6).
- Después de la aprobación, las restricciones sobre los permisos de la Ciudad permanecen en la propiedad hasta que se pague el cargo por registrar la Resolución u Ordenanza final firmada ante el secretario del Tribunal del Condado de Lee.
Se considera abandonada una excepción especial aprobada si el uso se interrumpe durante más de 1 año o si no se obtiene un certificado de cumplimiento de zonificación.
Documentos que necesitas
- Carta de intención que indique la solicitud concreta (página 1, elemento 1).
- Firma del propietario o solicitante; la sección del solicitante debe estar escrita a máquina y notarizada, en la Solicitud, el Formulario de acuse de recibo y la Autorización para representar. En su lugar, un representante que sea abogado puede firmar la solicitud y el Formulario de acuse de recibo.
- Autorización para representar al propietario o propietarios, firmada y notarizada por cada propietario, cuando la solicitud la presente un representante que no sea abogado.
- Una copia de las restricciones de la escritura, si existen para la propiedad.
- Una copia de los documentos corporativos, si uno de los propietarios es una corporación.
- Información de paisajismo: franja continua a lo largo de todos los límites de la propiedad y las calles que sirven al desarrollo, método de riego y ubicación de las líneas de servicios públicos y servidumbres; los modelos siguen la Sección 5.2.3.B.1.
- Plano de desarrollo dibujado a escala, no menor que 1" = 50', con distribución del sitio, flecha de norte, descripción legal, edificios y estructuras, retiros, superficie en pies cuadrados por uso, entradas de vehículos, estacionamiento y flujo de tráfico.
- Levantamiento topográfico certificado realizado dentro de los seis (6) meses anteriores, solo si la Ciudad lo exige.
- Número proyectado de viajes en hora pico; se exige un estudio de impacto del tráfico si se proyectan más de 300 viajes en hora pico.
- Copia de todas las pruebas documentales, incluidas las que presentará en la audiencia, disponible a más tardar tres días hábiles antes de la audiencia.
Cómo rellenar el Solicitud de excepción especial (Special Exception Application)
Revise la lista de verificación de requisitos
En la página 1, marque cada elemento que entregará: Carta de intención, solicitud escrita a máquina y notarizada, información de paisajismo, plano de desarrollo, levantamiento topográfico certificado si se exige y viajes en hora pico. Tenga en cuenta que el solicitante o el representante debe asistir a la reunión del Examinador de Audiencias.
Ingrese la información de la propiedad
En la página 3, complete el propietario (nombre de la empresa), ubicación/dirección, Strap Number, Unit, Block, Lot(s), Plat Book, Page, Future Land Use y Current Zoning.
Indique a todos los propietarios de la propiedad
En Información de los propietarios de la propiedad, ingrese el nombre, teléfono, correo electrónico, dirección, ciudad, estado y código ZIP de cada propietario. Use el segundo bloque para un segundo propietario.
Agregue al solicitante y al representante
Complete la Información del solicitante solo si este es distinto del propietario. Complete la Información del representante autorizado solo si corresponde.
Escriba los nombres y firme en la página 4
Ingrese el nombre de la corporación o empresa, si corresponde, y luego los nombres de los propietarios y del solicitante. Cada firma debe estar notarizada, y el propietario que no tenga el título a su nombre personal debe firmar en calidad de representante de una corporación.
Complete la sección del notario
Indique el estado, el condado, la fecha, el nombre de la persona que firma y la identificación (si la persona es conocida personalmente o si presentó una identificación). Incluya la firma del notario, el nombre en letra de imprenta, la fecha de vencimiento, el número de comisión y el sello.
Complete la Autorización para representar
En la página 5, ingrese el nombre de la persona que hará la presentación, Unit, Block, Lot(s), Subdivision o la descripción legal, y los nombres en letra de imprenta y las firmas con el cargo de cada propietario, notarizados. Incluya a todos los propietarios.
Firme la página de pruebas documentales
En la página 6, el propietario o el solicitante escribe su nombre en letra de imprenta y firma para aceptar que pondrá las pruebas documentales a disposición tres días hábiles antes de la audiencia; la firma debe estar notarizada.
Revise, firme y descargue el PDF
Verifique que se haya incluido a cada propietario y que estén listos todos los elementos de la página 1. Descargue o imprima el PDF completado desde FillingPDF, llévelo ante un notario y reúna el paquete descrito en «Cómo presentar».
Cómo presentar el Solicitud de excepción especial (Special Exception Application)
La Ciudad recomienda presentar en línea las solicitudes de la División de Planificación mediante el portal en línea CSS. Puede comunicarse con la División de Planificación en [email protected] para obtener ayuda con una solicitud. En el encabezado del formulario también aparecen el Tel. (239) 574-0553, el Fax (239) 574-0591 y P.O. Box 150027, Cape Coral, FL 33915-0027; no se indican instrucciones de entrega aparte.
- Portal en línea CSS: la vía que recomienda la Ciudad. Las solicitudes y los documentos aparecen en la página Solicitudes y documentos de la División de Planificación.
- Correo electrónico para asistencia: [email protected].
- Revisión y pago: una vez recibida, se revisa que la solicitud esté completa y se factura. Se aplica un cargo basado en la superficie, además de los costos de publicidad requeridos; consulte con la división al (239) 574-0553 para conocer los importes vigentes. La Ciudad indica que nunca solicita pagos mediante transferencia electrónica de fondos, transferencia bancaria ni aplicaciones de pago de terceros, como Venmo, Cash App, PayPal o Zelle.
Incluya las firmas notarizadas y los elementos marcados en la página 1. FillingPDF le permite rellenar y descargar el PDF; la presentación se realiza a través de los canales indicados anteriormente.
Errores comunes que debes evitar
- Firmar la solicitud, el Formulario de acuse de recibo o la Autorización para representar sin la intervención de un notario; el formulario indica que todas las firmas deben estar notarizadas.
- Escribir a mano la sección del solicitante cuando el formulario exige que se escriba a máquina.
- Enviar a un representante que no sea abogado sin el formulario de Autorización para representar firmado por el propietario.
- No incluir una copia de las restricciones de la escritura cuando la propiedad las tenga, o los documentos corporativos cuando uno de los propietarios sea una corporación.
- Dibujar el plano de desarrollo a una escala menor que 1" = 50' u omitir la flecha de norte, la descripción legal o los retiros.
- No incluir el estudio de impacto del tráfico cuando se proyectan más de 300 viajes en hora pico.
- Llevar pruebas a la audiencia sin ponerlas a disposición del personal y del Examinador de Audiencias tres días hábiles antes.
- No pagar los costos de publicidad facturados antes de la audiencia.
- No pagar a la Ciudad el registro de la Resolución u Ordenanza final, lo que mantiene las restricciones sobre los permisos de construcción, los planos del sitio, los certificados de uso y los certificados de ocupación.
- Esperar que la excepción especial reduzca los requisitos mínimos para el uso; no se pueden conceder variaciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Solicitud de excepción especial de Cape Coral?
Es el formulario de la División de Planificación de la Ciudad que se utiliza para solicitar un uso sujeto a excepción especial para una propiedad, que el Examinador de Audiencias puede aprobar con condiciones. Incluye la lista de verificación de requisitos, los datos del propietario y del solicitante, páginas de firmas notarizadas y las normas de la Sección 3.4.4.
¿La Solicitud de excepción especial es un permiso de Cape Coral?
Es una solicitud de planificación para un uso, no un permiso de construcción. La aprobación es independiente de los demás permisos de la Ciudad: hasta que se pague el cargo por registrar la Resolución u Ordenanza final, la Ciudad no emitirá permisos de construcción, planos del sitio, certificados de uso ni certificados de ocupación para la propiedad afectada.
¿Es necesario notarizar la Solicitud de excepción especial?
Sí. El formulario indica que todas las firmas deben estar notarizadas e incluye secciones para el notario en la solicitud, la Autorización para representar y las páginas de Pruebas documentales. Además, la sección del solicitante debe estar escrita a máquina.
¿Puede otra persona representarme en la audiencia?
Sí. Incluya a un representante autorizado y haga que cada propietario firme y notarice la Autorización para representar. Si el representante es un abogado, este puede firmar la solicitud y el Formulario de acuse de recibo, y no se requiere una Autorización para representar.
¿Hay que pagar un cargo por una excepción especial en Cape Coral?
Sí. El formulario indica que el cargo se basa en la superficie, y los solicitantes también pagan los costos de publicidad requeridos, que se facturan y deben pagarse antes de la audiencia. Consulte con la división al (239) 574-0553 para conocer los importes vigentes; la Ciudad no solicita pagos por transferencia bancaria, transferencia electrónica de fondos ni aplicaciones como Venmo o Zelle.
¿Cuándo debo presentar las pruebas documentales para la audiencia?
A más tardar tres días hábiles antes de la audiencia. Una copia de todas las pruebas documentales, incluidas las que se propone presentar, debe estar a disposición del órgano decisor o del Examinador de Audiencias y del personal (LDC, Sección 3.1.11F.6).
¿Necesito un levantamiento topográfico o un estudio de tráfico?
Es posible. Puede exigirse un levantamiento topográfico certificado realizado dentro de los seis meses anteriores. Se exige un estudio de impacto del tráfico si se proyectan más de 300 viajes en hora pico; el formulario solicita el número proyectado de viajes en hora pico.
¿Puedo rellenar la Solicitud de excepción especial en línea?
Puede rellenar el PDF en línea en FillingPDF y descargarlo o imprimirlo. FillingPDF es independiente de la Ciudad y no presenta la solicitud; usted la presenta a través de los canales de la Ciudad, como el portal en línea CSS.
¿Listo para rellenar el Solicitud de excepción especial (Special Exception Application)?
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